Vysvětlení pojmů

Vysvětlení neznámých pojmů:

REZERVAČNÍ SMLOUVA – Rezervační smlouva je smluvním instrumentem při procesu převodu nemovitosti mezi kupujícím a prodávajícím. Rezervační smlouva zajišťuje rezervaci předmětné nemovitosti kupujícímu, tj. definuje dobu, během které nemůže prodávající nabízet předmětnou nemovitost jinému zájemci. V této době si může kupující prověřit své možnosti získání případného úvěru, nebo se lépe seznámit s nabízenou nemovitostí. Rezervační smlouva se týká i rezervačního poplatku, který může být započítán na úhradu kupní ceny i určen jako smluvní pokuta při nedodržení podmínek rezervační smlouvy. Rezervační smlouva předchází kupní smlouvě. Kupní smlovu vyhotovuje advokát až v okamžiku uhrazení rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele obchodu.

KUPNÍ SMLOUVA – je soukromoprávní smlouva, při níž dochází k převodu vlastnického práva k věci mezi prodávajícím, kterému vzniká povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě, a kupujícím, jemuž vzniká povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Kupní smlovu vyhotovuje advokát až v okamžiku uhrazení rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele obchodu.

SVĚŘENECKÁ SMLOUVA – je soukromoprávní smlouva, ve které je přesně definováno jak bude naloženo s penězi a listinami, které byly svěřeny do úschovy advokáta. Za jakých podmínek a na jaké bank. účty budou částky vyplaceny, apod. Svěřeneckou smlouvu spolu s kupní smlouvou, vyhotovuje advokát až v okamžiku uhrazení rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele obchodu.

PRESCORING – Podstata tohoto především finančního termínu nám vyplyne, pokud si slovo rozdělíme a jeho jednotlivé části si přeložíme. Pre tak můžeme přeložit jako před a slovíčko scoring zas jako bodování. Při prescoringu tedy banka či jiná uvěrová instituce předběžně odhaduje, zda na její úvěr dosáhnete či nikoliv, popřípadě za jakých podmínek, tedy s jakou úrokovou sazbou. Při prescoringu není zpravidla třeba předkládat žádná potvrzení či výpisy z účtů. To však neznamená, že byste měli některé informace před bankou v této fázi zatajovat. Později by se na ně totiž stejně přišlo.

SOLVENTNOST –  čili platební schopnost je schopnost fyzické nebo právnické osoby splácet finanční závazky v dohodnutých lhůtách. Opak je insolvence čili platební neschopnost.

BONITA – je převrácená hodnota úvěrového rizika a vyjadřuje důvěryhodnost ekonomického subjektu, jednotlivce, ale i firmy na finančním trhu.

LIST VLASTNICTVÍ – (někdy výpis z katastru nemovitostí, ve zkratce LV) je veřejná listina obsahující soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní vlastník či spoluvlastníci, a slouží k prokazování tohoto vlastnictví. Vydává je katastrální úřad příslušný danému katastrálnímu území nebo je možné získat prostřednictvím Czech POINTu. Listy vlastnictví jsou platné k datu vydání, které se uvádí v podobě data a času v hodinách, minutách a sekundách. Na katastrálním úřadě je možné si je vyžádat za poplatek 100,- Kč.

ZÁSTAVNÍ PRÁVO – patří mezi věcná práva k cizí věci a slouží k zajištění dluhu v ujednané výši pro případ, že nebude dlužníkem (zástavní dlužník) včas a řádně splněn. Předmětem zástavněprávního vztahu je zástava, která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek získá věřitel (zástavní věřitel). Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo jehož výši lze určit kdykoliv v době trvání zástavního práva. Součástí zástavy jsou též (není-li to vyloučeno ve smlouvě) příslušenství zástavy, její přírůstek, neoddělitelné plody a užitky. Novinkou v novém občanském zákoníku je budoucí zástavní právo, které je specifické tím, že v době vzniku zástavní smlouvy není zástavce vlastníkem zástavy. V tomto případě je uzavření zástavní smlouvy možné, ale zástavní právo k věci vzniká až po nabytí vlastnictví zástavním dlužníkem. Dalšími druhy zástavního práva je vespolné zástavní právo a zastavení cizí věci. Vespolné zástavní právo znamená, že se zástavní věřitel může domáhat uspokojení své pohledávky ze kterékoliv zástavy podle svého výběru nebo ze všech až do úplného uspokojení své pohledávky. Cizí věc lze zastavit jen se souhlasem jejího vlastníka. Do konce roku 2013 bylo zástavní právo upraveno v § 152 až 174 občasnkého zákoníku č. 40/1964 Sb., od 1. ledna 2014 je upraveno v § 1309 až 1394 nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Právní úprava zástavního práva v novém občanském zákoníku je podrobnější a ponechává větší míru volnosti smluvním stranám.

VĚCNÉ BŘEMENO – Věcná břemena patří mezi věcná práva k cizí věci a slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci, a pro vlastníka věci to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet. Podle obsahu povinnosti rozlišuje občasnký zákoník věcná břemena na služebnosti a reálná břemena. Dřívější právní úprava ro tyto účely stanovovala souhrnný pojem věcné břemeno, které bylo definováno jen jako jakýsi abstraktní pojem v rámci stávající legislativy je z důvodů kontinuity s předchozí právní úpravou ponecháno v užívání.

PENB – PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOVY – dle zákona o hospodaření energií č. 406/2000 Sb., od 1.1.2015 má prodávající povinnost seznámit prostřednictvím PENB, kupujícího s energetickou náročnosti prodávané nemovitosti. Průkaz energetické náročnosti budovy je součástí energetického posudku. Energetický posudek (EP) je rozborem nemovitosti z hlediska hospodaření s energiemi, včetně předběžného návrhu stavebních opatření, jejich cenách a dopadu. Výstupem certifikace energetického hospodaření budov je průkaz energetické náročnosti budovy, který informuje o tom, jak energeticky náročný je provoz dané nemovitosti. Podle certifikátu je budova zařazena do určité energetické třídy s doporučeními na možné zlepšení ohledně energetického hospodaření. Podle spotřeby energií a emisí CO₂ jde o zařazení do energetických tříd od A po G (stejně jako energetická třída spotřebiče – lednička, pračka, myčka atd.). Třída A prokazuje nejvyšší hospodárnost, naopak třída G poukazuje na minimální hospodárnost. Nové a renovované budovy musí splňovat energetickou náročnost v rozmezí od A po B. Certifikát k energetickému hospodaření se může využívat maximálně 10 let, pokud nebyly řešeny zásahy do budovy jako stavební úpravy a změny technického zařízení budovy, které ovlivňují výsledky energetické náročnosti. Energetický certifikát může poskytnout pouze odborně způsobilá osoba s pověřením na energetickou certifikaci. Definuje se přitom více typů odborné způsobilosti (tepelná ochrana stavebních konstrukcí a budov, vytápění a příprava teplé vody, větrání a klimatizace, elektroinstalace a zabudované osvětlení budov). Na energetickou certifikaci je oprávněn i energetický auditor, ovšem musí splňovat podmínky způsobilé osoby na energetickou certifikaci. PENB vyhotovuje způsobilá osoba až po podpisu kupní smlouvy a je hrazen z přijaté provize.

ZNALECKÝ POSUDEK NEMOVITOSTI – obecně se dá říci, že při prodeji nemovitosti se setkáme se dvěma typy znaleckého posudku (odhadu), jednak je to posudek od znalce, kterého deleguje úvěrující banka. Kupující totiž v případě hypotečního úvěru ručí předmětnou, či jinou nemovitostí a banka musí vědět, zda-li má nemovitost hodnotu, která kryje výši úvěru. Poplatek za posudek pro banku si kupující hradí sami, je součástí nákladů spojených se získáním úvěru. Druhý typ posudku slouží jako příloha daňového přiznání k dani z nabytí nemovitosti pro finanční úřad. Tento posudek je hrazen z přijaté provize. Bohužel není možné jeden typ posudku použít pro banku i FÚ.

EXEKUCE – neboli vykonávací řízení je nucený výkon exekučního titulu. Tím je např. vykonatelné rozhodnutí soudu vykonatelný rozhodčí nález, notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, vykonatelné rozhodnutí orgánu státní správy a územní samosprávy, nebo jiná vykonatelná rozhodnutí a schválené smíry a listiny, jejichž výkon připouští zákon. Exekuce spočívá většinou ve vymožení peněžité částky od povinného (dlužníka) pro oprávněného (věřitele), případně v donucení ke splnění jiné povinnosti. Jako vykonávací řízení tedy sleduje realizaci toho, co bylo shledáno právem v řízení nalézacím, jestliže poté nedošlo k dobrovolnému plnění ze strany povinného. Mezi nalézacím a vykonávacím řízením však neexistuje bezprostřední návaznost, exekuční řízení je samostatný druh civilního procesu se specifickými procesními zásadami a instituty, v jehož průběhu navíc vznikají nové hmotněprávní vztahy. Vždy ale musí nejdříve proběhnout řízení nalézací, jehož výsledkem musí být vykonatelný exekuční titul a teprve v případě dobrovolného nesplnění takto nalezeného a oprávněnému přiznaného práva vůči povinnému lze podat návrh na zahájení exekuce. Bez návrhu oprávněného nelze vykonávací řízení zahájit.

INSOLVENCE -Platební neschopnost neboli insolvence je neschopnost dlužníka splácet své dluhy a tak dostát svým závazkům i přes snahu dlužníka splácet svůj dluh věřiteli. Jedná se o rozdílný stav oproti platební nevůli, kdy dlužník nemá vůli svůj dluh splácet. Dlužník se do platební insolvence může dostat např. vyhlášením konkurzu nad firmou, vyrovnáním dlužníka s věřitelem atd. V druhotné platební neschopnosti se nachází dlužník, který není schopen hradit své závazky z důvodu neuhrazených pohledávek od odběratelů. Stav druhotné platební neschopnosti se postupně přenáší na další subjekty, čímž ohrožuje podnikatelské prostředí jako celek.