Realitní trh 2019: konec zlatých časů?

Realitní trh 2019: konec zlatých časů?

Parafrázi titulu slavného filmu oscarového režiséra Jiřího Menzela
jsem do názvu tohoto článku použil zcela záměrně. Nabízím v něm svůj
pohled na aktuální situaci na realitním trhu a jeho vývoj. Mé poznatky
z empirické praxe jsou totiž ve srovnání s informacemi, které jste už
nejspíš četli jinde, poněkud odlišné.

Trh s nemovitostmi se pochopitelně nezastavil: stále probíhají prohlídky, stále se prodává a kupuje. Podmínkou však je, že cena nemovitosti musí být na úrovni cen roku 2017. I tak je však letos počet prohlídek o poznání nižší. Pokud
je cena nastavena jen o malinko výš nad cenou z roku 2017, zájemci o
prohlídku nejsou. Doby, kdy bylo možné na kupující zapůsobit vysokou
cenou, jsou pryč.

Realitní trh se v roce 2018 změnil. V předchozích
letech jsme si zvykli na to, že ceny nemovitostí stále stoupaly
v průměru o 10 až 15%, a přesto stále existoval dostatek bonitních
zájemců o koupi, kteří byli ochotni koupit třeba i formou aukce. Období tohoto boomu, kdy kupující byli ochotni dát více, máme pravděpodobně za sebou a ceny začínají spíše stagnovat.

Tyto řádky píšu jako prodejce nemovitostí působící v Praze. Jinde
v České republice může být situace odlišná a trendy, probíhající
v hlavním městě, mohou v jiných krajích přijít se zpožděním. Byla to
nakonec právě Praha, kde začaly ceny nemovitostí růst nejdříve. I tady
samozřejmě existují výjimky, které „potvrzují pravidlo“. Také v letošním
roce máme nemovitosti, které zdražují, třeba malometrážní byty
v panelových domech. Pro mnohé Pražany bohužel zůstaly prakticky tím
jediným, co si mohou pořídit.

Co říkají statistiky
Podívejme se na několik statistických dat, z nichž je změna jasně patrná:

Počet hypoték poskytnutých za prvních 9 měsíců roku 2018, je o 10,3% nižší než ve stejném období loňského roku.Objem peněz, které si lidé půjčili prostřednictvím hypoték, poklesl o 8,6 miliard korun, což znamená meziroční pokles o 5,1%.Počet prodejů podle statistik Katastrálního úřadu klesl o 7%. Nabídka nemovitostí ale stále roste. V nabídce na serveru Sreality bylo v září 2017 v prodeji okolo 5 600 bytů, nyní je to okolo 6 100 bytů. Počet nabídek novostaveb v Praze na konci června 2017 činil 4 259 bytů, na konci června 2018 to bylo již 5 411 bytů.
Není třeba to vidět černě, pád cen nemovitostí nás zatím nečeká. Ceny
nemovitostí jsou závislé především na tom, v jaké kondici se nachází
ekonomika. Máme-li ekonomický růst, tj. je-li nezaměstnanost nízká, v České republice dokonce vůbec nejnižší za poslední dvě dekády,
rostou mzdy, firmy mají vysoké zisky a obecně převládá optimistická
finanční nálada, pak lidé rádi nakupují nemovitosti a jsou ochotni si
třeba i připlatit. Co se však nyní změnilo, je následující:

doba prodeje se i u správně oceněných nemovitostí prodloužila (tento posun vidím především u novostaveb developerských projektů)chce-li někdo prodat za velmi krátkou dobu, musí nabízet za atraktivní cenuchce-li někdo prodat za vyšší cenu, jeho šance je velmi nízká pokud chcete koupit, s větší pravděpodobností si vyjednáte dobrou cenunabídka nemovitostí se bude zvětšovat, kupující mají stále větší výběr
Jak se v nových tržních podmínkách rozhodnout ohledně prodeje?
Odpověď závisí především na dvou faktorech: 1) jak
dlouho si dokážete představit, že ještě můžete nemovitost vlastnit, a 2)
na vašich plánech, co chcete s vydělanými penězi podniknout.

Chcete-li nemovitost užívat třeba dalších patnáct dvacet let, ať už k vlastnímu bydlení nebo k pronájmu, potom raději neprodávejte.
To platí zejména v případě, že by Vám peníze z prodeje jen tak ležely
v bance a nebo byste teprve vymýšleli, co s nimi uděláte. Dlouhodobé
vlastnictví nemovitostí se vždy vyplácelo a peníze jsou v nich dobře
uloženy.

Pokud už máte vymyšlený konkrétní účel, na který peníze z prodeje použijete nebo pokud zamýšlíte prodat v blízkém výhledu několika let, doporučuji, abyste zvážili začít s prodejem již nyní.
Vše nasvědčuje tomu, že ceny jsou teď na vrcholu nebo velice blízko něj
a je zřejmě nejlepší doba na prodej. Při pozdějším případném poklesu
cen nemovitostí se na nový vrchol dostanou za velmi dlouhou dobu, třeba
až za deset let.

Koupě: vyplatí se mi to ještě dnes nebo mám raději počkat?
Je-li vaším záměrem koupit nemovitost s tím, že ji za několik let prodáte se ziskem, toto není vhodný plán k doporučení.
Největší boom růstu cen máme za sebou a na budoucí růst se nelze
spolehnout. Spekulujícím kupujícím lze opatrně doporučit, aby s koupí
vyčkali, jelikož se situace z jejich pohledu bude spíše zlepšovat.

Pokud máte za cíl kupovat nemovitost pro vlastní bydlení, a jste k tomu vedeni okolnostmi (rodinná situace apod.) a zároveň plánujete mít nemovitost ve vlastnictví třeba i několik desítek let, je možné kupovat i teď.
Přechodně sice může cena nemovitosti klesnout pod cenu, za jakou jsme
ji koupili, tento rozdíl se však smaže díky dlouhodobosti takové
investice.

Patříte-li mezi bonitní, disponujete dostatečnými volnými
zdroji financí a chcete je dlouhodobě uložit do nemovitosti na pronájem,
můžete kupovat nemovitosti hodící se k pronájmu i nyní. Vaše
aktiva budou bezpečně uložena a pronájem vám bude slušně vydělávat na
rozdíl od peněz na bankovním účtu. Vždy platí, že koupí byste se neměli
nadměrně zadlužit, abyste v případě krize zvládli splácet a nebyli
nuceni nevýhodně prodávat.

A jak si stojí pronájmy?
Ceny pronájmů jdou ruku v ruce s cenami nemovitostí. Podle mého se růst cen pronájmů zastavil. Ve vybraných lokalitách, kde byla velká developerská výstavba, lze dokonce říci, že ceny pronájmů poklesly.
Je to způsobeno tím, že spousta bytů se zde kupovalo za účelem dalšího
pronajímání a na trhu se objevily ve stejnou dobu. Nabídka tedy
převyšovala poptávku a kdo chtěl pronajmout, musel nabídnout zajímavou
cenu.

To nyní navíc ovlivňuje určitá ztráta výhodnosti krátkodobého pronajímání přes Airbnb,
která při správném zdanění a dodržování dalších pravidel není
z hlediska majitelů už tak zajímavá. Na trh s dlouhodobými pronájmy se vrací část bytů, které v posledních letech majitelé pronajímali na krátkou dobu.

Pokud jste vlastník, je dobré nemít přehnaná očekávání
a vstoupit na trh za reálnou cenu. Sehnat kvalitního nájemce, který
bude dlouhodobě bez potíží fungovat, je stále obtížné a každý měsíc
navíc, kdy máte nemovitost obsazenou, se vám vyplatí. Jestliže jste
potenciální nájemce a teď jste v jiném pronájmu, kde platíte nájemné
stanovené v roce 2017, sledujte aktuální nabídku. Je možné, že se pro
vás najde něco výhodnějšího.

Autor: Mgr. Ján Griger